Италия – страна мечты, но если вы планируете не просто погулять по Венеции и отдохнуть на пляже в Римини, а перебраться надолго или инвестировать в местную недвижимость, будет полезно узнать, как происходят сделки. Есть ли ограничения для иностранцев? Нужен ли риелтор или можно без него обойтись? Сколько времени это займёт и сколько надо будет заплатить дополнительно? За что могут оштрафовать покупателя? Всё в нашем материале! Содержание статьи
Права и обязанности иностранных покупателей
Поиск недвижимости в Италии
Пошаговая процедура сделки
Налоги и дополнительные расходы
Особенности рынка недвижимости Италии
Резюме
Права и обязанности иностранных покупателей Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость в Италии
В Италии на законодательном уровне закреплены равные права на покупку недвижимости в стране для иностранцев и местных. Соответственно, для россиян, украинцев, белорусов нет и не может быть никаких ограничений.
Для покупки нет необходимости запрашивать разрешение у местных властей или получать вид на жительство в Италии.
Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам
Разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая незастроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.
Несмотря на Пакт о равноправии, налоги на покупку для иностранцев, не владеющих ВНЖ, в определённых случаях выше. Подробнее смотрите в разделе «Дополнительные расходы».
Какие права получает иностранец после покупки недвижимости в Италии
Владение недвижимостью в Италии – достаточное основание для оформления многократной шенгенской визы. По ней можно находиться в стране до 90 дней в полугодие, а также путешествовать по другим государствам Шенгена. Если необходимо проживать в Италии дольше, чем позволяет виза, надо получать вид на жительство.
Покупка недвижимости любой стоимости не даёт автоматического права на ВНЖ. Для его получения есть множество других оснований: учёба, работа, ведение бизнеса, воссоединение семьи. Можно получить разрешение, заявив о своём намерении жить в Италии и доказав, что у вас достаточно средств для этого (основание «Выбранное место жительства» / residenza elettiva). При рассмотрении заявки на ВНЖ наличие недвижимости в собственности будет считаться преимуществом.
Варианты иммиграции в Италию Италия Вид на жительство в Италии для предпринимателей Сроки получения: 2 мес. Расходы от 8 900 € Италия Вид на жительство в Италии для финансово независимых лиц Сроки получения: 2 мес. Расходы от 31 000 €
Какие обязанности появляются у иностранца после покупки недвижимости в Италии
У иностранцев не только такие же права на покупку недвижимости, как и у итальянцев, но и такие же обязанности. Любой собственник должен платить ежегодные налоги на недвижимость и вносить коммунальные платежи.
Читайте подробнее: Содержание недвижимости в Италии
При этом у налоговых резидентов Российской Федерации (это люди, которые фактически проживают в РФ более 183 дней в год) остаются обязанности и перед своей страной. Они должны уведомлять российскую налоговую о создании счетов в зарубежных банках или учреждении юридических лиц. А это может потребоваться во время сделки.
Читайте подробнее: Правила покупки недвижимости за рубежом для граждан России, Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом. Туристические центры Италии традиционно привлекают иностранных покупателей недвижимости Поиск недвижимости в Италии Как искать недвижимость в Италии
Для начала рекомендуем ознакомиться с трендами рынка, узнать об особенностях разных регионов и возможностях для инвестиций в стране. Смотрите статьи и новости об Италии на Prian.ru – мы публикуем всё самое важное для иностранных покупателей. Например, у нас был интересный материал про пригороды Милана и другие перспективные направления страны: Тоскана, Апулия, Умбрия… Обратите внимание на «Личные опыты» тех, кто уже приобрёл дом или квартиру. Если вам приятнее видеоформат, добро пожаловать на наш YouTube-канал со спецвыпусками об Италии. Прицениться к местным квадратным метрам поможет «Статистика цен» от Prian.ru, а также отчёты Налоговой инспекции.
Когда общее представление о рынке составлено, можно переходить к поиску объектов. Сортируйте предложения по важным для вас параметрам и подписывайтесь на обновления. Если вы не нашли подходящий вариант, оставьте заявку – риелторы и застройщики Италии подготовят подборку объектов, соответствующих вашим требованиям.
Квартиры, которые продаются в Италии прямо сейчас Таунхаус в Мутиньяно, Италия 125 000 € Площадь 70 м2, 3 комнаты SFR REALTY Квартира у озера Гарда, Италия 870 000 € Площадь 84 м2, 3 комнаты Knight Frank Квартира у озера Гарда, Италия 350 000 € Площадь 85.05 м2, 4 комнаты GH Estate Апартаменты в Тускании, Италия 418 000 € Площадь 78 м2 IHS Italian Home Servic… Квартира в Риме, Италия 1 900 000 € Площадь 150 м2, 3 комнаты HOUSAGE Квартира в Скалее, Италия 85 000 € Площадь 90 м2, 3 комнаты Gabetti Апартаменты в Сан-Ремо, Италия 215 000 € Площадь 60 м2, 3 комнаты AzarovS Квартира в Сан-Ремо, Италия Цена по запросу Площадь 50 м2, 2 комнаты AzarovS Апартаменты в Сан-Ремо, Италия 300 000 € Площадь 100 м2, 3 комнаты AzarovS Квартира в Вентимилье, Италия 230 000 € Площадь 67 м2, 2 комнаты AzarovS Студия в Арма ди Таджа, Италия 95 000 € Площадь 30 м2, студия AzarovS Квартира в Скалее, Италия 26 000 € Площадь 45 м2, 2 комнаты Scalea Realty Квартира в Сан-Ремо, Италия 330 000 € Площадь 60 м2, 2 комнаты Immobiliare Europa Sanr… Апартаменты в Империи, Италия 169 000 € Площадь 85 м2, 4 комнаты AzarovS Квартира у озера Комо, Италия 160 000 € Площадь 60 м2, 3 комнаты Il Globo Real Estate La… Квартира у озера Гарда, Италия 375 000 € Площадь 70 м2, 3 комнаты GH Estate Апартаменты у озера Гарда, Италия 200 000 € Площадь 54 м2, 2 комнаты GH Estate Квартира в Скалее, Италия 47 000 € Площадь 70 м2, 3 комнаты Gabetti Апартаменты в Тропее, Италия 230 000 € Площадь 76 м2, 3 комнаты Петровка Апартаменты в Оспедалетти, Италия 790 000 € Площадь 160 м2, 6 комнат LiguriaHomes Casamare
В Италии участие риелтора в сделке необязательно (в отличие от нотариуса, без которого договор не зарегистрируют). Теоретически вы можете сами искать объекты, договариваться о просмотрах, вести переговоры о цене… Но на практике иностранцы крайне редко решаются проходить процедуру самостоятельно.
Россияне и выходцы из других стран Восточной Европы не единственные покупатели в Италии, здесь много инвесторов из Европы, Америки, Ближнего Востока. Но всё-таки среди «наших» страна очень востребована (по статистике Prian.ru, она входит в топ-5 популярных направлений). Поэтому у некоторых итальянских агентств, работающих в курортных регионах и крупных городах (то есть локациях, популярных среди иностранцев), будут и русскоговорящие сотрудники.
Также в Италии можно найти немало компаний (консалтинговых, риелторских, девелоперских), основанных эмигрантами из России и стран бывшего СССР. Плюс российские агентства часто налаживают партнёрские связи с итальянскими, чтобы предлагать своим клиентам итальянскую недвижимость на русском языке. Есть и международные компании с офисами в разных странах. Словом, найти помощника несложно.
Смотрите список риелторов и застройщиков, работающих в Италии
При выборе риелтора в Италии стоит учитывать, что эта деятельность лицензируется. Чтобы легально работать, агент по недвижимости должен сдать экзамен и получить сертификат, доказывающий знание итальянского законодательства, а также зарегистрироваться в профессиональном реестре агентов при торгово-промышленных палатах. Также риелторы должны страховать свою профессиональную ответственность. Рекомендуем проверить лицензии у тех специалистов, с которыми вы будете работать, а также почитать отзывы о деятельности компании.
Один из важных показателей надёжности фирмы – участие в профессиональных организациях, например Федерации агентств недвижимости Италии.
Читайте также: Как работает риелтор в Италии и нужен ли он покупателю? Агент по недвижимости поможет найти объект в той части страны, которая вас интересует Пошаговая процедура сделки с недвижимостью Этап 1. Подготовка к сделке Получаем идентификационный налоговый код
Идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии: получения медицинской страховки, устройства на работу по найму, ведения бизнеса, заключения контрактов, открытия счёта в банке, подписания договоров с поставщиками коммунальных услуг и т. п.
В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране.
Открываем счёт в банке
Для последующих денежных расчётов, как правило, открывают счёт в итальянском банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счёта в своей стране. В последующем с этого же счёта можно будет оплачивать коммунальные услуги.
Возможен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов, но при этом есть риск непредвиденных задержек. А ведь средства обязательно должны прийти на счёт продавца до подписания купчей.
Этап 2. Резервация объекта Готовим предложение о покупке
На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность состоит в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.
Вносим задаток
Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, это 5–10% от цены объекта.
В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвёт сделку, это повлечёт для неё материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.
Этап 3. Заключение договора Заключаем предварительный договор
Заключение предварительного договора не является обязательным. Обычно этот договор подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.
Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:
персональные данные продавца и покупателя;
стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе размер внесённых задатков;
описание объекта недвижимости, его кадастровые данные.
После подписания договора нотариус приступает к проверке представленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несёт перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.
На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.
Заключение договора купли-продажи
Основной договор купли-продажи – купчая (contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению. Перед подписанием нотариус обязан зачитать договор вслух и исключить вариативность в понимании всех его пунктов.
С покупателями, не владеющими итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем.
На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках.
Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.
Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан уплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.
Читайте отзывы покупателей недвижимости в Италии
Как я купила трёшку в Италии дешевле €40 тысяч
Покупка необычной квартиры под реставрацию в Италии
Рассказ о покупке видовой квартиры в Сан-Ремо
Этап 4. Оплата сделки
Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выписывает итальянский банк, в котором у покупателя открыт счёт. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передаёт чек продавцу.
Можно также перечислить средства со счёта за рубежом напрямую продавцу или (что надёжнее) на доверительный счёт нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.
Оплачивать сделку необходимо в евро, соответственно, если средства хранятся в другой валюте, надо учитывать расходы на конвертацию. Рассчитываться за недвижимость наличными запрещено.
Этап 5. Регистрация права собственности
После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передаёт всю информацию в соответствующие государственные органы: кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.
Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трёх месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.
Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах. Сразу после подписания нотариус выдаёт сертификат о проведённой сделке.
Можно ли купить недвижимость удалённо
Этот вопрос стал особенно актуальным в 2020 году. В случае с итальянской недвижимостью это возможно. Если у покупателя нет возможности присутствовать на сделке лично, его интересы представляет доверенное лицо. На его имя необходимо оформить доверенность у нотариуса в стране постоянного проживания доверителя. На документ ставится апостиль (это занимает около шести дней), затем доверенность переводят на итальянский язык. Перевод можно заверить как в итальянском консульстве в России, так и непосредственно в Италии.
Читайте также: Алгоритм дистанционной сделки с недвижимостью Налоги и дополнительные расходы Налоги на покупку недвижимости
Размер налогов при покупке зависит от типа недвижимости (первичная/вторичная), статуса покупателя (резидент/нерезидент), а также количества объектов у него в собственности.
Покупка у частного лица* первого дома (не элитная недвижимость) для резидентов Италии
Налог реестра (imposta di registro): 2%
Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €50 + €50
* Вторичная недвижимость или квартира от застройщика в здании, построенном более пяти лет назад, либо продаваемая другим юрлицом.
Покупка у организации первого дома для резидентов Италии
Налог реестра (imposta di registro): €200
Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €200 + €200
НДС (IVA): 4%
Покупка у частного лица для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии
Налог реестра (imposta di registro): 9%
Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €50 + €50
Покупка у организации для нерезидентов или второго дома для резидентов Италии
Налог реестра (imposta di registro): €200
Кадастровый и ипотечный налог (imposta ipotecaria e catastale): €200 + €200
НДС (IVA): 10% (22% – элитное жильё)
Обратите внимание! Для нерезидентов налоги намного выше. Но у всех иностранцев есть возможность использовать налоговые льготы.
Для применения льгот необходимо, чтобы соблюдались все три условия:
объект не должен быть классифицирован как недвижимость класса люкс;
покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, купленной с применением налоговых льгот (требование «первого дома»);
покупатель должен зарегистрировать своё место жительства по адресу объекта в течение 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи (иностранцам из стран, не входящих в Евросоюз, для регистрации по месту жительства придётся оформить ВНЖ).
Если покупатель использует льготу, но не получит ВНЖ и не зарегистрируется за 18 месяцев, то в дальнейшем он должен будет заплатить в казну разницу между налоговыми ставками, а также штраф в размере 30% от этой суммы.
Обратите внимание! При покупке недвижимости на вторичном рынке налог 9% начисляется не с рыночной, а с кадастровой стоимости, а она часто в разы ниже. Например, кадастровая оценка элитной виллы за €3 млн может составлять €500 тыс., соответственно, налоги будут ниже, чем кажется на первый взгляд. На первичном рынке расчёт НДС ведётся от рыночной цены объекта.
Ставки налогов различаются для резидентов и нерезидентов Италии Гонорар риелтора
По итальянским законам, сертифицированный риелтор имеет право брать вознаграждение с двух сторон (продавца и покупателя), если его деятельность привела к заключению сделки. При этом закон не регламентирует размер комиссии – это предмет для обсуждения с вашим агентом. На практике сложились ставки 3–5% + НДС. Если в сделке участвовало несколько компаний, то они делят комиссию между собой (покупатель не должен платить больше).
Гонорар нотариуса и плата за регистрацию недвижимости в реестре
В Италии покупатель перечисляет нотариусу всю сумму, а тот уже сам рассчитывает и уплачивает налоги на покупку, государственные сборы за внесение записей в реестр и собственный гонорар.
Размер вознаграждения нотариуса зависит от стоимости недвижимости: чем больше сумма сделки, тем ниже процент. Как правило, стоимость услуг составляет от 1,0 до 3,5% с учётом расходов на регистрацию в реестре.
Подключение коммуникаций (только для новостроек)
При покупке новостройки покупатель оплачивает также подключение к коммунальным сетям. Размер этих расходов зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость. Как правило, получается около €2 тыс.
Гонорар переводчика
По итальянским законам, если покупатель является иностранцем, при подписании договора должен присутствовать переводчик. Им может быть любой человек, свободно говорящий на итальянском и, например, на русском. Если вы сотрудничаете с русскоязычным агентом, то эти услуги будут включены в его гонорар, если нет, то дополнительно стоит заложить в бюджет несколько сотен евро.
Иностранцы покупают недвижимость в Италии с целью инвестирования, жизни на отдыхе или переселения в страну. Все эти три направления в 2020 году изменились из-за пандемии. Сильнее всего пострадал ранее набиравший популярность сегмент жилья для краткосрочной аренды. Поток туристов из-за границы иссяк, поэтому часть объектов владельцы перевели на долгосрочную аренду, а отчасти неприехавших иностранцев заменили сами итальянцы. Тем не менее, по данным за второй квартал 2020 года, Милан стал лидером среди европейских городов по снижению арендных ставок со значением −7,8%. На втором и третьем местах также расположились итальянские города – Турин и Флоренция.
В такой ситуации естественно, что в первом полугодии 2020-го снизилась доля жилья, приобретаемого с инвестиционными целями: в условиях неопределённости на первый план вышла покупка жилья для собственных нужд.
Второй важной чертой 2020 года стал исход городских жителей в сельскую местность. Но в Италии он приобрёл специфические черты. Дело в том, что страна условно делится на урбанизированный север и сельский юг. Так вот, в январе – сентябре 2020-го интерес к домам в южной части страны вырос на десятки процентов.
Хотя иностранцы весь год ждали обвала на итальянском рынке, ничего подобного не произошло. В конце 2020 года эксперты говорили о снижении цены только на отдельные объекты на вторичном рынке. При этом, в то время как инвестиционную недвижимость можно купить дистанционно, жильё для себя редко приобретают без посещения. Поэтому количество сделок с иностранцами существенно уменьшилось, но интерес к итальянской недвижимости даже вырос. Видя это, продавцы не спешат сбавлять цены.
Читайте также: А скидки будут? Что изменилось в недвижимости Италии из-за пандемии
Если говорить о недвижимости для отдыха, то к концу 2020 года взлетел такой элитный район, как озеро Комо, который также соответствует новой тенденции к уединённой жизни.
Дома за один евро
Другая яркая черта итальянского рынка сформировалась не в 2020 году, а известна уже на протяжении ряда лет – это регулярно устраиваемые «распродажи» жилья и другие акции. На первый взгляд, они очень привлекательны: целый дом можно купить за 1 евро, «по цене чашки кофе» или за подобную смешную сумму. Такие предложения появляются и в 2021 году.
Однако в них всегда есть подвох: как правило, предлагаются полуразрушенные дома в депрессивных деревнях в глубине страны, вдали от туристических маршрутов, а на покупателя возлагается обязанность отреставрировать объект в ограниченный срок. То есть получить инвестиционный доход от такой недвижимости будет нереально, а жить самим приятно далеко не всегда. Даже пандемия с её трендом уединённого жилья не везде меняет ситуацию: в таких местах необходима хорошая транспортная доступность и быстрый интернет.
Читайте также: История инвестора из России, который хотел купить «дом за один евро»
Дома и виллы, которые можно купить в Италии Вилла у озера Комо, Италия 1 090 000 € Площадь 550 м2, 13 комнат Comosardinia-estate Вилла у озера Комо, Италия Цена по запросу Площадь 500 м2 Palazzo Estate Вилла в Алассио, Италия 1 600 000 € Площадь 220 м2 Palazzo Estate Вилла в Гардоне-Ривьера, Италия 2 950 000 € Площадь 700 м2 Palazzo Estate Дом в Орбетелло, Италия 790 000 € Площадь 352 м2, 18 комнат Great Estate Вилла у озера Гарда, Италия 3 500 000 € Площадь 400 м2 GH Estate Вилла в Диано-Марина, Италия 1 800 000 € Площадь 260 м2 AzarovS Вилла в Форте деи Марми, Италия 5 000 000 € Площадь 930 м2, 7 комнат AzarovS Замок в Алассио, Италия 7 000 000 € Площадь 2200 м2 Immobiliare Europa Sanr… Дом в Ассизи, Италия 1 300 000 € Площадь 410 м2, 10 комнат Great Estate Дом в Сартеано, Италия Цена по запросу Площадь 610 м2, 15 комнат Great Estate Вилла в Лукке, Италия 1 800 000 € Площадь 500 м2 Lionard Luxury Real Est… Вилла в Ассизи, Италия 1 000 000 € Площадь 700 м2 Lionard Luxury Real Est… Вилла в Пьетрасанте, Италия Цена по запросу Площадь 800 м2, 18 комнат Broker Immobiliare Excl… Дом в Луино, Италия 890 000 € Площадь 324 м2 Italy Sotheby’s Interna… Вилла в Форте деи Марми, Италия 1 190 000 € Площадь 380 м2, 5 комнат AzarovS Вилла в Форте деи Марми, Италия Цена по запросу Площадь 473 м2 Lionard Luxury Real Est… Вилла в Милане, Италия 1 650 000 € Knight Frank Вилла в Лукке, Италия 2 500 000 € Площадь 1350 м2, 20 комнат Broker Immobiliare Excl… Дом в Италии 1 250 000 € Площадь 530 м2 Italy Sotheby’s Interna…
Посмотреть ещё 4014 похожих объектов
Резюме
В Италии на законодательном уровне закреплены равные права местных жителей и иностранцев на покупку недвижимости.
Сама по себе сделка с недвижимостью не даёт права на ВНЖ, но является преимуществом при рассмотрении заявки по другим основаниям.
Во всех сделках с недвижимостью обязательно участвует нотариус, который выступает гарантом юридической чистоты.
Размер налога на покупку для нерезидентов выше, но все иностранцы могут получить налоговые льготы, если обязуются оформить ВНЖ и зарегистрироваться в купленной недвижимости.
Редакция благодарит за помощь в подготовке материала компанию Minetti Immobiliare.
