Среди состоятельных выходцев из СНГ недвижимость в Швейцарии пользуется большим спросом. Объектами или бизнесом в этой стране владеют, например, президент фонда «Сколково» Виктор Вексельберг, дочь президента Узбекистана Гульнара Каримова, бывший топ-менеджер «Норильского никеля» Андрей Клишас, владелец Volga Group Геннадий Тимченко и другие.
У инвестиций в недвижимость Швейцарии есть немало достоинств:
— Политическая стабильность в стране.
— У Швейцарии сильная и устойчивая экономика. Инфляция — одна из самых низких в мире (в течение последних двух лет не превышает 1 %). Безработица — одна из самых низких в мире (3 % в 2013 году).
— Очень развита банковская система: около десятой части мирового капитала хранится в швейцарских банках. Кроме того, Цюрих и Женева входят в десятку крупнейших мировых финансовых центров.
— Низкие ставки по ипотечным кредитам (около 3 %).
— Высокое качество жизни. По данным компании Mercer, Берн, Женева и Цюрих стабильно входят в число городов мира с лучшим качеством жизни.
— Рост цен. По данным Knight Frank, в III квартале 2013 цены на жилье выросли на 3,2 % в годовом исчислении.
Жилье для инвестиций: только для резидентов или юридических лиц
В Швейцарии есть ограничения на покупку жилья иностранцами (см. статью «Закон „Лекс Коллер“: ограничения для иностранных покупателей недвижимости в Швейцарии»). Иностранцы без ВНЖ могут покупать дома и квартиры только в некоторых кантонах, для этого они должны получить специальное разрешение (квоту). Для приобретения земельного участка тоже нужно разрешение. Покупать жилую недвижимость для инвестиций могут только те, у кого есть постоянный вид на жительство категории C. Исключение — проект Andermatt Swiss Alps (в городе Андерматт кантона Ури), где приобретать объекты могут любые категории инвесторов, независимо от резидентского статуса, и квоты при этом не требуются. Проект включает 490 апартаментов, 25–28 вилл, 6 пятизвездочных отелей и несколько четырехзвездочных. Также будут построены магазины, спортивный комплекс, бизнес-центр и многое другое. Кроме того, чтобы купить жилье для инвестиций без квот, можно оформить сделку на компанию, котирующуюся на швейцарской фондовой бирже, или на инвестиционный фонд недвижимости.
Большинство швейцарцев живут в съемных квартирах, поэтому спрос на арендное жилье всегда высок. В частности, особенно сильно чувствуется нехватка квартир в Женеве, где на каждое свободное помещение немедленно находится чуть ли не десяток потенциальных арендаторов. Квартиры в Швейцарии обычно сдаются без мебели. Однако кухни предлагаются уже с плитой, холодильником и посудомоечной машиной. Стоимость аренды зависит от кантона, возраста дома и состояния жилья.
Стоимость аренды и доходность квартир площадью 120 м² (2012)Данные Global Property Guide
Аренда, евро/м² в год
Доходность, %
Женева
370
2,94
Цюрих
358
3,50
Квартиру площадью до 120 м² можно купить в среднем за 600 тыс. швейцарских франков (почти 500 тыс. евро). Средняя брутто-доходность — 3,6 %. Средняя квартира в Швейцарии сдается примерно за 1 800 франков (почти 1 500 евро) в месяц. Если учесть риски простоя и расходы на содержание, доходность составит 2,8 % (1 400 франков) в месяц. Продав квартиру через 10 лет, можно заработать еще около 200 тыс. франков на приросте капитала.
В Швейцарии стоимость аренды должна соответствовать реальной ситуации на рынке, и арендатор может обжаловать в суде размер платы за жилье. Существует также максимальная арендная ставка, которую нельзя превышать. Ее совместно устанавливают ассоциации арендаторов и собственники. Так происходит, например, в кантонах Вале, Во, Женева, Невшатель, Фрибур и Юра.
Доход от аренды облагается налогом. Ставки зависят от кантона, в котором находится недвижимость. Самые низкие ставки корпоративного налога — в кантонах Нидвальден и Люцерн (в среднем 10,6 %), Обвальден (11,1 %), Швиц (11,6 %) и Цуг (12,8 %), самые высокие — В кантонах Базель-Штадт (20,2 %) и Женева (21,4 %). Что касается подоходных налогов для физических лиц, то самые низкие ставки — в кантонах Цуг, Швиц и Обвальден (23–24 %), самые высокие — в Женеве (почти 45 %).
Нередко инвесторы берут ипотеку. По данным банка UBS, каждый пятый кредит берется теми, кто планирует сдавать недвижимость в аренду — будь то квартира или дом на одну семью. С 2006 года доля таких заявителей выросла с 16 до 22 %.
Коммерческая недвижимость: офисы, магазины или отели — всё без ограничений
Эксперты рекомендуют вкладывать средства в коммерческие объекты. На это есть несколько причин:
— иностранцы могут приобретать коммерческую недвижимость без ограничений, и для этого не требуется разрешение;
— доходность выше, по сравнению с жильем;
— можно перепродать в любой момент, в то время как жилье можно продать минимум через пять лет после покупки.
«При выборе инвестиционного объекта нужно обращать внимание на следующие детали: если проект выглядит чересчур привлекательным и обещаны проценты выше, чем на рынке, то стоит задуматься о реальности такого предложения. Швейцарский рынок недвижимости ценится своей стабильностью и небольшими колебаниями в стоимости, поэтому заработать „золотые горы“ здесь невозможно. Недвижимость в Швейцарии — это, прежде всего, надежное вложение средств. Очень важно учитывать и то, как будет приобретаться недвижимость: хитрые схемы могут быть раскрыты и купленную недвижимость можно просто потерять, поэтому следует сотрудничать с проверенными компаниями, чтобы избежать неприятных ситуаций»,— говорит Ирина Симонян, директор по маркетингу компании Henley Estates в России.
По данным Ernst & Young, в 2013 году офисы чаще покупали в Цюрихе и Женеве (по 26 % опрошенных),в Базеле (16 %), а также в Берне и Лозанне (по 5 %). Офисы и торговую недвижимость лучше покупать именно в этих городах, поскольку спрос на коммерческие площади там выше, а арендаторы платят вовремя. Стабильную стоимость аренды не может надолго поколебать даже спад экономической активности, ведущий к росту пустующих помещений. Кроме того, интересны для инвестиций в коммерческую недвижимость кантоны Аргау, Вале, Во, Люцерн, Фрибур и Цуг.
Стоит иметь в виду, что в Цюрихе из-за огромного спроса со стороны инвесторов брутто-доходность, как правило, на 1,5–2 % ниже, чем других городах Швейцарии. Зато аренда там самая дорогая в стране. Например, офисы сдаются в среднем за 620 евро/м² в год, магазины на самой дорогой улице, Банхофштрассе — за 7 262 евро/м² в год.
Аренда и доходность коммерческих объектов (по состоянию на декабрь 2013)Данные Cushman & Wakefield
Офисы
Магазины
Аренда, евро/м² в год
Доходность, %
Аренда, евро/м² в год
Доходность, %
Базель
286
4,50
2 366
4,35
Женева
653
4,25
3 264
4,25
Цюрих
620
3,75
7 262
3,80
Договоры аренды заключаются в Швейцарии, как правило, на пять лет с возможностью продления на такой же срок; в крупных проектах, например в торговых центрах, распространены фиксированные договоры аренды на 10–20 лет.
Рекомендуется покупать уже сданные в аренду офисы и торговые центры, а также приобретать готовый бизнес.
«При выборе инвестиционного объекта нужно учитывать, кто и как будет им управлять. Надежными считаются, например, вложения в номера сетевых отелей на горнолыжных курортах. Такие вложения могут иметь гарантированную доходность и возможность полного управления со стороны»,— говорит Ирина Симонян.
